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テナントを契約する時に知っておきたいこと

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ご自身のお店を開くとなれば色んな事に気を遣うでしょうが、その中でも出店場所というものは今後を左右する大きな選択と言えます。

都心でやるのかベッドタウンでやるのか、又は駅前でやるのか多少離れても良いのかなどの大きなくくりから、路面店でやるか空中店舗でやるかということも資金との兼ね合いで悩ましいところでしょう。

ここでは、テナントを契約する際に知っておくと便利な事柄についてお伝えしておきます。
簡単にご一読ください。

長いので目次を作りました。

居抜きで借りるかスケルトンで借りるか

飲食店にとって、居抜きかスケルトンかというのは結構大きな要素となります。

居抜きというのは前のお店の内装、レイアウトのまま借りることで、スケルトンは土地で言うと「更地」に戻された状態で借りることを言います。

一般的に言うと、借りる側としては居抜きの方がありがたいことが多いでしょう。
その方が、内装工事にかかる費用も時間も浮かせることが通常だからです。

居抜きの程度、状態にもよりますがやはりここでもうまく居抜き物件に出会いたいところです。

 

しかし例えば深夜における酒類提供飲食店の場合は店内の構造について事細かに決められており(店内の構造に関する要件参照)、それをどうにも満たしそうにない場合、又は満たすとしても必要以上にコストがかかってしまう場合はもう一度よく考えた方が良いと思われます。

居抜きレイアウトを変更するとなると、場合によっては結局一度スケルトンの状態に戻す羽目になる場合も(稀とはいえ)あり得ます。

もちろん、その場合はスケルトン借りよりも内装費用は多くかかってしまいますね。

 

そうは言っても、やはり立地もその他条件もよく、コストをかけてでもそこに出店したいということもあるでしょう。

そういう場合は、何とかやりようはあります。

例えば、元からあるカウンターの高さが1m以上あると深酒営業届出では支障が出る場合が多いですが、そういう時は床全体の高さを上げてしまうという工事もあります。(その代わり、出入り口などに不自然な段差ができることがあり、不便な造りにはなってしまいますが・・・)

迷うようでしたら、町場の工務店などに相談するようにしましょう。
素人では「そんなことできるの!?」という工事を意外とやってくれたりしますので。

 

当事務所でも主に店舗の内装を扱う業者とは提携しております。

株式会社リブリッシュ

必要に応じてお問い合わせください。

 

賃貸借契約の初期費用は下げられるのか

テナントを借りる際の初期費用は最初の大きな出費となります。

ざっと挙げても

  • 保証金(又は敷金)が賃料の3~10ヶ月分程度
  • 礼金(貸主に支払うお礼)※最近は減っている傾向にあり
  • 前家賃(1か月分程度を先払い)
  • 仲介手数料(賃料の0.5~1か月分)
  • 鍵交換代(実費)
  • 火災保険料(店舗の広さ、内容による)

と言った感じでしょう。

仮に賃料が月20万円の物件で保証金が賃料5か月分、礼金が2ヶ月分だとすると150万円~200万円程度の初期費用を一度に支払うことになります。

少しでも安くしたいところですが、項目に分けて検討してみましょう。

 

保証金

保証金は入居後の家賃滞納やいわゆる夜逃げに備えて貸主が「預かっておく」お金です。理屈上は退去して物件を明け渡せば精算され、一部戻ってくるお金ではあります。

しかし現実としては、貸主が保証金を賃貸経営の運転資金にするなどの実態があるため、貸主としては多く預かることができればそれに越したことはありません。

この保証金については、ぶっちゃけて言うと「交渉次第」です。

絶対に下げないというケースもあれば、じゃあ1~2か月分くらいだったら減らしてあげるというケースもあります。
人気物件の場合は厳しい交渉になりますが、けっこうな期間空いていた物件であれば交渉の余地はあるかも知れません。

 

礼金

これは保証金とは性質が全く異なるもので、貸主がそのまま利益とするものですが、交渉のスタンスという観点から見ると、保証金と同じです。

すべては交渉次第。
人気物件であれば厳しいでしょうし、そうでなければ案外負けてくれるかも知れません。

保証金にも言えることですが、こういう交渉については「下げてくれたら必ず契約します」というスタンスで当たることが重要です。

契約するかしないかも分からないのに交渉だけするということは、かなり失礼で嫌われる行為です。

また、何としてもこの物件で商売したい、それくらい気に入ったということを全面に打ち出すことも大事でしょう。
要は「本当に良い物件で是が非でもここで出店したいんだけど、少しだけ手持ちの資金が(or開店ダッシュの投資資金として現金を取っておきたい)・・・」というスタンスで当たるということです。

貸主も人の子です。
自分の物件を褒められて悪い気はしません。

慇懃無礼ではいけませんが、商売人たるもの、時には精神論や人情も必要です。誠意をもって交渉にあたりましょう。

 

前家賃

これはいずれ払う家賃を前もって払うものなので、通常は交渉できません。
但し、後述する「フリーレント」はご一読ください。

 

仲介手数料

ここは不動産業の仕組みを知っているかどうかで大きく変わってきます。

賃貸不動産の入居者募集の仕組みについて、大抵「仲介業者」という不動産屋が存在しています。

これは、物件の貸主単体の力では幅広く入居者募集ができないことがほとんどであり、貸主は入居者募集のノウハウを知ったプロの不動産業者(仲介業者)に募集を任せているために起こる現象です。

 

仲介業者は自社で広告し、又は大手物件検索サイトなどに仲介を任された物件を掲載することによってコストをかけ、その代わり幅広い集客をします。

その後、仲介業者の尽力によってめでたく入居者が成約した場合に、「仲介手数料」というものをもらえる権利が宅建業法という法律で決められているのです。言ってみれば貸主と借主を引き合わせた労力に対する手数料ということですね。

 

ここでこの仲介手数料。
法律上、賃料の1か月分が上限ということまでは良いのですが、本来は貸主から賃料の0.5か月分、借主から0.5ヶ月分と双方から受領する必要があります。

しかし慣例上、借主が1か月分を負担することが圧倒的に多いです。
宅建業法も「借主が良いと言えば借主から1ヶ月分受領してもよい」と決めているため、言葉は悪いですがそれを「悪用」している状況です。

もう先が読めましたでしょうか。

もし、仲介業者を通して物件を決めた場合、借主として本来払えば良い0.5か月分だけで何とかならないかということを交渉する余地があるということです。

もちろん、仲介業者からは嫌な顔をされます。
仲介業者としては仲介手数料が収入のほとんどを占めるからです。(別途、自社で管理物件を持ってそこから収益を得ている不動産屋もいますが)

仲介業者はどちらかというと貸主側に立つことが多く、借主が0.5か月分と言ってきたとしても、なかなか貸主に対してあと0.5か月分は大家さん負担してくださいとは言いづらく、最悪0.5か月分はあきらめざるを得ない結末に至ることも多いのです。

なので、かなり厳しい交渉とは言えますが、やる気があれば交渉しても良いでしょう。

なお、保証金や礼金で使った「良い物件ですね」という手法はあまり響きません。別に仲介業者の物件ではありませんので、そこを褒められても・・・という反応が普通です。

なので、仲介業者を相手に交渉する場合は「本当にたくさんの物件の中から自分に合う良い物件を紹介してくれた。それには敬意を払う」というように、仲介業者を営業マンとして褒めることに尽きるでしょう。

それで通用するかどうかは、あなた次第です。

 

 

 

仲介手数料だけで随分長くなっていますがもう一つだけ。

仲介手数料は仲介業者が存在するときに支払うものだと言いました。

では、テナントの貸主に直接申し込んだ場合はどうでしょう。
そうです。仲介手数料が発生しないのです。

これは不動産業経験者からしてみるとごくごく当たり前のことですが、意外と知られていません。

その建物の不動産登記簿謄本を取ってみて、そこに所有者として登記されている人が貸主であることが比較的見受けられる(一方で、不動産屋が建物丸ごと所有者から一括で借り上げてその不動産屋が個々の入居者に対する貸主となるサブリースという手法もあるため、その場合は謄本とっても無駄)ため、最善を尽くしたいという方はやってみても良いでしょう。

但し、仲介業者もそういう事態は見越していることがあり、貸主に対して「必ず我々を通すように言って突っぱねてください」と予め制限をかけていることもあれば、正式に「専属専任媒介契約」を貸主との間で結び、貸主が一切入居者募集に手を出せない状態にしている場合もあるので、注意が必要です。

 

最後に運がいい例を挙げておきます。

 

物件の募集図面などを見て、どこかに「取引態様:貸主」とあった場合、その物件は貸主が直接募集しているものであり、そこに申し込めば仲介手数料不要ということになります。(仲介業者による募集の場合は取引態様は「仲介(又は媒介)」となっています)

現在流通する賃貸物件は圧倒的に「仲介」が多いですが、運よく貸主物件に出会うこともたまにあるようですね。

 

鍵交換代及び火災保険料

これらについては基本的には交渉の余地無しです。

鍵交換については「そちらが要らないと言えばやらなくてもいいけど・・・」と貸主側が言ってくれることもありますが、前のテナントが使っていた鍵をそのまま使うのはかなりリスクが高いです。

通常、物件を出ていくときには合鍵も含め、すべての鍵を貸主に返すことになってはいますが、本当にすべての鍵が返却されたかは前のテナントしか分かりません。
下手すると合鍵のうち1本くらい紛失して全くの他人の手に渡っている場合もあります。

鍵交換は絶対に行いましょう。最低限のリスク管理です。
一応、鍵交換費用がものすごく高い場合は、交換手間賃が法外に上乗せされていることもありますので「借主の責任にて実費で行う」ということを交渉してもいいでしょうが、よほどでない限り、手間ばかりかかってあまりメリットはありません。
鍵やシリンダーは同じメーカーのものでも寸法がまちまちでそれを調べるだけでも手間です。

 

火災保険については義務です。物件に見合った保険に必ず入っておきます。

これについては貸主側が提案する保険に入ってもいいし、自分で適切なものを探して加入しても良いでしょう。

貸主又は仲介業者としては自社が提携する保険に入ってもらえればマージンが入るので望ましいところですが、とことんこだわってもいないようです。

 

フリーレントについて

フリーレントとは、契約開始後、一定期間家賃をフリー、つまりタダにしてくれるありがたいサービスのことです。

物件によっては最初から「フリーレント○ヶ月!」と謳っていることもありますし、交渉によって多少フリーレントをつけてくれることがあります。

これも物件の人気度に左右される印象ですね。

中には半年間フリーレントがついた例も見たことがありますし、せいぜい月の半ばで入居した際の半端分をカットという例もあります。

 

交渉難易度としては、比較的うまくいくことも多いのではないでしょうか。
言うだけ言ってみることをお勧めします。

多少、厚かましいヤツだと思われても、逆から考えれば貸主に「商売人だな」と思わせることもできるかもしれませんしね。笑

 







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